老後や解雇が不安なら…「公営住宅」があるじゃないか! 都内物件の状況や入居条件は?

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 地下鉄「表参道駅」から歩くこと3分。晴天の中、青山通りにおしゃれな男女が行き交う。たどり着いたのは都営住宅団地の「北青山三丁目アパート」だ。アパートと名乗ってはいるが、それは紛れもなくタワーマンションだった。都営のため安価な家賃で住むことができる──。

  ◇  ◇  ◇

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《貯金61万円のアラフィフ夫婦、老後賃貸はアリなのか?》(40代女性・DIAMONDオンライン)

 ネットを開けば、こんな悩み相談をよく見かけるようになった。誰だって老後は不安に思うもの……。金融庁の報告書が発端となった「老後2000万円問題」もあり、特に経済面への不安は大きい。セコムが行った「老後の不安に関する意識調査」でも、およそ3人に2人が「経済的な負担」を挙げた。このアンケートで興味深いのは、60代以上の女性(53%)より、20代の若い女性(73%)の方がより不安に思っていること。中でも家計に占める割合が大きいのは「住居費」だから、独身の若いうちからマンションを購入する女性もいたりする。

 ローンを組んで将来に備える「住宅購入派」と、その資金を投資に回すという「賃貸派」の論争は尽きないが、この日本には家賃の安い「公営住宅」があるということも頭の片隅に入れておきたい。住む、住まないは別にして第3の選択だ。

 公営住宅とは、戦後すぐの昭和26(1951)年に制定された「公営住宅法」に基づき、住宅に困窮する低所得者向けに供給される住戸のこと。全国には約217万戸の公営住宅(2016年時点)があり、東京都が管理する都営住宅団地だけでも約25万戸。さらに都内には都民住宅や区市町村営住宅などもある。

 その魅力は何といっても家賃の安さで、都営住宅の平均家賃は約2万3000円(2016年)。民間家賃の約8万9600円と比べ実に4分の1という水準。全体の9割ほどが4万円未満の支払いで済んでいる。これは公営住宅法で収入に応じて家賃が決められるためで、家賃は収入によって1~6区分。一例としては、2DK(40平方メートル)の住戸が月額2万2000~4万3300円となっている。

■かつての都営団地は続々とタワマン化

 もっとも、都営団地と聞くと、古くて狭いイメージを持つ人は多いだろう。確かに1960年代から70年代に建てられた団地が多いが、それが今、ちょうど建て替えの時期に差しかかっている。総戸数2200戸超のマンモス団地である江東区辰巳の「辰巳一丁目アパート」もまさにそれで、続々と高層マンションの建築工事中だ。

年金世帯なら所得基準もほぼクリア

 ならば、今すぐにでも都内の安い都営団地に引っ越せればよさそうなものだが、先述した通り、「低所得者向け」と法律に書かれているので、入居には厳格な所得基準がある。

 例えば、おひとりさまなら、一般区分は年間所得金額189万6000円(月15万8000円)まで、特別区分(60歳以上や障害者など)が256万8000円(月21万4000円)が上限。これ以上の所得があると、審査の段階ではねられてしまう。ただし、所得金額とは、1年間の収入から必要経費を差し引いたもので、月額15万8000円といっても、年間総収入は約309万円まで大丈夫。年金生活者ならほぼクリアできる条件だ。

「申し込み審査に際し前年の源泉徴収票を提出していただきます。継続して収入が少ない場合のみ入居が可能で、収入が上限を超えると退居いただくこともあります。また、コロナなどの解雇や離職で一時的に収入が減ってしまった場合、所得は年間予測で計算されますが、これも生活が安定し次第、退居ということになります」(東京都住宅供給公社・都営住宅募集センター)

 かつては所得をごまかして長く住み続ける人もいたが、2014年に基準額厳格化の経過措置が終了。都営住宅に5年以上入居し、2年間続いて375万6000円(月31万3000円)を超える収入がある人は住居の明け渡し義務がある。

青山通り沿いの北青山三丁目アパート

 では、実際に物件を見て回ってみた。「北青山三丁目アパート」(港区北青山)は、表参道駅から至近に位置する302戸のタワマン。1階が港区立保育園、2階が港区立児童館、4階から20階までが住宅になっている。周囲には億ションが立ち並んでいるが、青山通りの喧噪から離れ、まさしく閑静な住宅街という表現がぴったり。近所に庶民派のスーパーがないのが不安だが、訪れた日は敷地内で野菜マルシェが行われていた。

 次に向かったのは月島駅から徒歩3分の「佃二丁目アパート」(中央区佃)。89年から90年にかけ各棟が竣工し、メインはやはり20階建てのタワマン。晴海運河というキャナルサイドで、北・南・西側は視界を遮るものがない抜群の環境だ。

 そこから駅で1本離れた「豊洲五丁目アパート」(江東区豊洲)へ。豊洲駅から徒歩2分という好立地で、前面には児童公園がある。87年竣工と少し古めだが、3DK~4DK(61~74㎡)と広めの間取りが特徴で、子育て世代には特に魅力的な物件だろう。

「都営住宅への入居は抽選となり、多子世帯や父子・母子家庭、高齢者、障害者、大規模災害被災者世帯などは当選率が高くなるよう優先されています。入居までには応募から半年ほどの期間を要します」(東京都住宅公団・広報担当者)

 横浜市営住宅も所得基準は都営住宅と一緒だが、市内在住・在勤といった条件が6カ月と若干ゆるい(都営住宅は3年)。一方、大阪府営住宅には「新婚・子育て世帯向け」の住宅がある。「豊中豊南住宅」(豊中市豊南町)の61㎡の部屋の家賃は、収入に応じて2万3900~4万6900円だ。もちろん、必ずしも「公営住宅」に住むことはない。しかし、いざとなったら「こんな割安の住宅があるんだ」ということを思い出してもらえれば、老後の経済面の心配も少し薄らぐはずだ。 

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